Résumé
Die hier vorgestellte Studie beschäftigt sich mit der Frage, wie die Heinrichstrasse in Uster, ein zentral gelegenes Einfamilienhaus-Quartier mit einer feingliedrigen Parzellenstruktur und eben solcher Eigentumsverhältnisse, verdichtet und zu einem Quartier mit Zentrumsfunktionen umgewandelt werden kann und welche baurechtlichen Vorkehrungen getroffen werden müssen, um diese Entwicklung zu steuern. Der Studie liegen die Annahmen zugrunde, dass der wirtschaftlich Druck dank seiner hervorragenden Verkehrslage auf das heutige Einfamilienhaus-Quartier wächst, dass aber eine grossflächige Erneuerung auf Grund der kleinteiligen Eigentumsverhältnisse unrealistisch ist. Der Vorschlag geht von einer mehrere Jahrzehnte dauernden Entwicklung aus, in der die bestehenden Einfamilienhäuser sukzessive durch 5-geschossige, turmartige Wohnhäuser ersetzt werden. Um das zu erreichen sollen die baurechtlichen Spielregeln für dieses Quartier abgeändert werden. Ziel dieser städtebaulichen Entwicklung müsste es sein, die bestehende Einfamilienhaus-Siedlung massiv zu verdichten und Bedingungen zu schaffen, damit in den Erdgeschossen auch Läden eingerichtet werden und damit sich eine gewisse Urbanität breit machen könnte.
Bestehende Situation und Entwicklungspotenziale
Die Siedlung Heinrichstrasse ist ein idyllisches Einfamilienhaus-Quartier und wirkt, gefasst von der Industriestrasse, der Falmenstrasse, der Oberlandstrasse und der Dammstrasse wie eine kleine Insel im Zentrum von Uster. Eine in den 1920er Jahren erstellte Einfamilenhauskolonie zwischen der Heinrich- und der Industriestrasse bildet den ältesten Teil der Siedlung, die später bis zur Oberlandstrasse ausgedehnt wurde. Die eher kleineren, zweigeschossigen Einfamilienhäuser wurden aber in der Zwischenzeit mehrheitlich ausgebaut, mit Ergänzungsbauten versehen oder ersetzt. Heute wirkt das Quartier mit seinen Gebäuden, Vorbauten und individuellen Gartengestaltungen sehr heterogen. Speziell an der Siedlung Heinrichstrasse ist ihre Lage. Gleich neben dem Bahnhof von Uster gelegen und nur 10 Bahnminuten vom Zentrum von Zürich entfernt, ist sie wohl eine der best erschlossenen Einfamilienhaus-Siedlung der Region. Der durch ihre zentrale Lage bedingte wirtschaftliche Druck auf die Siedlung wächst denn auch, das zeigen zwei kürzlich eingereichte Baugesuche für weit grössere Ersatzbauten. Und in der Tat lässt das heutige Baurecht schon jetzt 3-geschossige Wohnbauten und eine Ausnützung von 100% zu. Das Entwicklungspotenzial des Heinrichstrassen-Quartier ist gross und eine Verdichtung aus verschiedenen Gründen wünschenswert. Zum einen soll die hervorragende Verkehrslage von mehr Menschen benutzt werden können und zum anderen soll das Quartier in Zukunft auch mehr Zentrumsfunktionen für die Stadt Uster übernehmen. Die Heinrichstrasse wird sich mittelfristig in ein innerstädtisches Quartier verwandeln. Eine der Schwierigkeiten dieser Entwicklung wird die kleinteilige Parzellierung des Quartiers und damit verbunden die vielseitigen Interessen der zahlreichen Besitzer sein. Eine grossflächige Lösung scheint ausgeschlossen, vielmehr haben Entwicklungskonzepte für dieses Quartier nur eine Chance, wenn sie den heutigen Eigentumsverhältnissen Rechnung tragen.
Entwicklung bei heutiger Baurechtslage
Das Quartier Heinrichstrasse liegt in der Zentrumszone Z3, es kann somit schon heute 3-geschossig bebaut werden. Mit einer Ausnützungsziffer von 100% kann es auch eine weit höhere Nutzungsdichte erreichen wie heute. Einschränkend dabei sind die kleinen Parzellen und mit ihnen verbunden die kleinen Gebäudegrundflächen.
Vorschlag zur Verdichtung
Die Kleinmassstäblichkeit des Quartiers soll nicht in erster Linie Handicap einer Entwicklung, sondern vor allem auch Charakter des neuen, verdichteten Stadtteils sein. Fünfgeschossige, turmartige Wohnbauten übernehmen die Kleinteiligkeit des heutigen Quartiers und schaffen so ein eigenwilliges, unvergleichliches Zentrum mit vervierfachter Nutzungsdichte. Dabei schafft ein zum Teil bis an die Parzellengrenze erweiterbares Erdgeschoss geeigneten Platz für kleine Läden und Büros. Erreicht werden soll diese Entwicklung nicht durch eine gemeinsame Planung, sondern viel mehr durch das Schaffen von Anreizen mittels veränderten baurechtlichen Spielregeln. Die Entwicklung vom Einfamilienhaus-Quartier zum verdichteten, innerstädtischen Wohnquartier wird mehrere Jahrzehnte benötigen. Bei den rund 30 Liegenschaften ist der heutige Investitionsbedarf sehr unterschiedlich. Es gibt Liegenschaften, in die in den letzten Jahren massiv investiert wurde und andere, in die dringend investiert werden müsste, weil sie nicht mehr heutigen Wohnvorstellungen entsprechen. Das heisst, die Interessen der Liegenschaftenbesitzer sind dementsprechend vielfältig und die Zeithorizonte für neue Investitionen unterschiedlich. Den über die Mehrnutzung erzielten Mehrwert der Liegenschaften und der wirtschaftliche Druck Uster und die Region könnte allerdings den Prozess beschleunigen.
Bestehendes Baurecht :
max. Vollgeschosse: 3
max. 2 Dachgeschosse
keine Gebäud ehöhe definiert
keine Gebäudelänge definiert
max. 100 % Ausnützung
Wohnanteil min. 20%
Grenzabstände Nachbarn 3.50 m
Erker-Regelung (PBG § 100, 256)
Baurechtlicher Vorschlag für die Umsetzung :
Zugelassene Vollgeschosse 5
Verzicht auf Dachgeschosse(PBG § 292; Attika 1/3)
Maximale Gebäudehöhe 16 Meter
Maximale Gebäudelänge 30 Meter (ohne EG)
Im Erdgeschoss einseitige Grenzbauweise möglich (Zusammenbau)
Keine Ausnützungsbeschränkung
Minimaler Wohnanteil 50%
Verzicht auf Erker-Regelung (PBG § 100, 256)
Gebäudevorsprung 2 Meter, 1/3 der Strassenfassade über alle Geschosse
Die hier vorgestellte Studie beschäftigt sich mit der Frage, wie die Heinrichstrasse in Uster, ein zentral gelegenes Einfamilienhaus-Quartier mit einer feingliedrigen Parzellenstruktur und eben solcher Eigentumsverhältnisse, verdichtet und zu einem Quartier mit Zentrumsfunktionen umgewandelt werden kann und welche baurechtlichen Vorkehrungen getroffen werden müssen, um diese Entwicklung zu steuern. Der Studie liegen die Annahmen zugrunde, dass der wirtschaftlich Druck dank seiner hervorragenden Verkehrslage auf das heutige Einfamilienhaus-Quartier wächst, dass aber eine grossflächige Erneuerung auf Grund der kleinteiligen Eigentumsverhältnisse unrealistisch ist. Der Vorschlag geht von einer mehrere Jahrzehnte dauernden Entwicklung aus, in der die bestehenden Einfamilienhäuser sukzessive durch 5-geschossige, turmartige Wohnhäuser ersetzt werden. Um das zu erreichen sollen die baurechtlichen Spielregeln für dieses Quartier abgeändert werden. Ziel dieser städtebaulichen Entwicklung müsste es sein, die bestehende Einfamilienhaus-Siedlung massiv zu verdichten und Bedingungen zu schaffen, damit in den Erdgeschossen auch Läden eingerichtet werden und damit sich eine gewisse Urbanität breit machen könnte.
Bestehende Situation und Entwicklungspotenziale
Die Siedlung Heinrichstrasse ist ein idyllisches Einfamilienhaus-Quartier und wirkt, gefasst von der Industriestrasse, der Falmenstrasse, der Oberlandstrasse und der Dammstrasse wie eine kleine Insel im Zentrum von Uster. Eine in den 1920er Jahren erstellte Einfamilenhauskolonie zwischen der Heinrich- und der Industriestrasse bildet den ältesten Teil der Siedlung, die später bis zur Oberlandstrasse ausgedehnt wurde. Die eher kleineren, zweigeschossigen Einfamilienhäuser wurden aber in der Zwischenzeit mehrheitlich ausgebaut, mit Ergänzungsbauten versehen oder ersetzt. Heute wirkt das Quartier mit seinen Gebäuden, Vorbauten und individuellen Gartengestaltungen sehr heterogen. Speziell an der Siedlung Heinrichstrasse ist ihre Lage. Gleich neben dem Bahnhof von Uster gelegen und nur 10 Bahnminuten vom Zentrum von Zürich entfernt, ist sie wohl eine der best erschlossenen Einfamilienhaus-Siedlung der Region. Der durch ihre zentrale Lage bedingte wirtschaftliche Druck auf die Siedlung wächst denn auch, das zeigen zwei kürzlich eingereichte Baugesuche für weit grössere Ersatzbauten. Und in der Tat lässt das heutige Baurecht schon jetzt 3-geschossige Wohnbauten und eine Ausnützung von 100% zu. Das Entwicklungspotenzial des Heinrichstrassen-Quartier ist gross und eine Verdichtung aus verschiedenen Gründen wünschenswert. Zum einen soll die hervorragende Verkehrslage von mehr Menschen benutzt werden können und zum anderen soll das Quartier in Zukunft auch mehr Zentrumsfunktionen für die Stadt Uster übernehmen. Die Heinrichstrasse wird sich mittelfristig in ein innerstädtisches Quartier verwandeln. Eine der Schwierigkeiten dieser Entwicklung wird die kleinteilige Parzellierung des Quartiers und damit verbunden die vielseitigen Interessen der zahlreichen Besitzer sein. Eine grossflächige Lösung scheint ausgeschlossen, vielmehr haben Entwicklungskonzepte für dieses Quartier nur eine Chance, wenn sie den heutigen Eigentumsverhältnissen Rechnung tragen.
Entwicklung bei heutiger Baurechtslage
Das Quartier Heinrichstrasse liegt in der Zentrumszone Z3, es kann somit schon heute 3-geschossig bebaut werden. Mit einer Ausnützungsziffer von 100% kann es auch eine weit höhere Nutzungsdichte erreichen wie heute. Einschränkend dabei sind die kleinen Parzellen und mit ihnen verbunden die kleinen Gebäudegrundflächen.
Vorschlag zur Verdichtung
Die Kleinmassstäblichkeit des Quartiers soll nicht in erster Linie Handicap einer Entwicklung, sondern vor allem auch Charakter des neuen, verdichteten Stadtteils sein. Fünfgeschossige, turmartige Wohnbauten übernehmen die Kleinteiligkeit des heutigen Quartiers und schaffen so ein eigenwilliges, unvergleichliches Zentrum mit vervierfachter Nutzungsdichte. Dabei schafft ein zum Teil bis an die Parzellengrenze erweiterbares Erdgeschoss geeigneten Platz für kleine Läden und Büros. Erreicht werden soll diese Entwicklung nicht durch eine gemeinsame Planung, sondern viel mehr durch das Schaffen von Anreizen mittels veränderten baurechtlichen Spielregeln. Die Entwicklung vom Einfamilienhaus-Quartier zum verdichteten, innerstädtischen Wohnquartier wird mehrere Jahrzehnte benötigen. Bei den rund 30 Liegenschaften ist der heutige Investitionsbedarf sehr unterschiedlich. Es gibt Liegenschaften, in die in den letzten Jahren massiv investiert wurde und andere, in die dringend investiert werden müsste, weil sie nicht mehr heutigen Wohnvorstellungen entsprechen. Das heisst, die Interessen der Liegenschaftenbesitzer sind dementsprechend vielfältig und die Zeithorizonte für neue Investitionen unterschiedlich. Den über die Mehrnutzung erzielten Mehrwert der Liegenschaften und der wirtschaftliche Druck Uster und die Region könnte allerdings den Prozess beschleunigen.
Bestehendes Baurecht :
max. Vollgeschosse: 3
max. 2 Dachgeschosse
keine Gebäud ehöhe definiert
keine Gebäudelänge definiert
max. 100 % Ausnützung
Wohnanteil min. 20%
Grenzabstände Nachbarn 3.50 m
Erker-Regelung (PBG § 100, 256)
Baurechtlicher Vorschlag für die Umsetzung :
Zugelassene Vollgeschosse 5
Verzicht auf Dachgeschosse(PBG § 292; Attika 1/3)
Maximale Gebäudehöhe 16 Meter
Maximale Gebäudelänge 30 Meter (ohne EG)
Im Erdgeschoss einseitige Grenzbauweise möglich (Zusammenbau)
Keine Ausnützungsbeschränkung
Minimaler Wohnanteil 50%
Verzicht auf Erker-Regelung (PBG § 100, 256)
Gebäudevorsprung 2 Meter, 1/3 der Strassenfassade über alle Geschosse